공인중개사 시험 준비, 과목·합격 기준·일정과 공부 방법 고르는 기준

공인중개사 시험은 1차 2과목, 2차 3과목이고, 매 과목 100점 만점에 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격이에요. 학력·나이 같은 응시 자격 제한은 없어요. 2026년 제37회는 10월 31일에 1·2차를 같은 날 치르고, 합격자 발표는 12월 2일이에요.

아래 과목과 기준은 국가법령정보센터의 공인중개사법 시행령 원문(2026년 8월 28일 시행)을, 일정은 시행기관인 한국산업인력공단의 큐넷 공인중개사 안내를 따랐어요. 특정 학원이나 강의는 추천하지 않고, 고를 때 볼 기준만 정리했어요.

시험 과목과 합격 기준

과목은 공인중개사법 시행령 별표 1에 정해져 있어요.

민법은 전체가 아니라 범위가 정해져 있어요. 총칙 중 법률행위, 질권을 뺀 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차예요. 부동산공법은 국토계획법·건축법·도시개발법·도시정비법·주택법·농지법 가운데 중개에 관련되는 규정이에요.

준비 메모: 2차는 선발예정인원을 미리 공고하면 과목당 40점 이상인 사람 가운데 점수 높은 순서로 뽑을 수 있다는 단서가 있어요(시행령 제10조 제2항). 그해 시험 공고에 선발예정인원이 있는지 확인해 두세요.

1차 면제와 동시 시행 규칙

공인중개사 시험은 1·2차를 같은 날 치르는 경우가 많아요. 이때 꼭 알아 둘 규칙이 두 가지 있어요.

• 1차 불합격이면 2차 무효: 1·2차를 동시에 시행하면 1차에 떨어진 사람의 2차는 무효예요(시행령 제5조 제3항).
• 1차 면제는 다음 회 한 번만: 1차 합격자는 다음 회 시험에 한해 1차가 면제돼요(제5조 제6항).

많은 사람들이 1차에 붙으면 몇 년이고 2차만 보면 된다고 생각하지만, 의외로 면제는 바로 다음 회 한 번뿐이에요. 1·2차를 나눠 준비한다면 2년 안에 끝내는 계획이 필요해요.

2026년 제37회 일정과 2027년 공고

큐넷 공인중개사 안내에 실린 2026년 제37회 일정은 아래와 같아요.

2027년 제38회 일정은 아직 나오지 않았어요. 시행령 제7조는 예정 시험일시 같은 개략적인 사항을 매년 2월 말일까지 공고하고, 자세한 사항은 시험일 90일 전까지 공고하도록 정하고 있어요. 2월 말까지 큐넷 공고를 확인해 주세요.

응시 수수료는 2026년 제37회 기준 1차 13,700원, 2차 14,300원, 1·2차 동시 28,000원으로 보도됐어요(시행계획 공고를 인용한 언론 기준). 큐넷 원서접수 화면에서 확인해 주세요. 접수를 취소하면 접수 기간 안에는 전액, 마감 다음 날부터 7일 안에는 60%, 그 뒤 시험일 10일 전까지는 50%를 돌려받아요(시행규칙 제2조).

공부 방법 고르는 기준

독학·인강·학원 가운데 무엇이 맞는지는 사람마다 달라요. 그래서 어느 쪽을 고르든 아래 기준을 먼저 확인해 보세요.

준비 메모: 국비 과정 찾는 순서는 국비지원 교육 신청에, 학점은행제로 학위를 함께 준비하는 경우는 학점은행제 비용에 정리했어요. 공무원 시험과 함께 준비한다면 9급 한국사 한능검 대체도 참고해 주세요.

준비 순서

1. 1·2차를 한 번에 볼지, 1차 먼저 볼지 정해요.
2. 위 기준표로 교재나 강의를 골라요.
3. 2월 말 큐넷 공고에서 다음 회 예정 시험일을 확인해요.
4. 원서접수 기간(2026년은 8월 첫 주)에 접수해요.
5. 시험 뒤 가답안 의견제시 기간과 합격 발표일을 챙겨요.

놓치기 쉬운 점

• 동시 시행 2차 무효: 1차를 넘지 못하면 2차 점수는 쓸 수 없어요.
• 1차 면제는 한 번: 다음 회에 2차를 못 붙으면 1차부터 다시예요.
• 법령 기준일: 작년 교재로 공부하면 바뀐 법령을 놓칠 수 있어요.
• 결격사유: 자격이 취소된 뒤 3년이 지나지 않으면 공인중개사가 될 수 없어요(공인중개사법 제6조).
• 합격 뒤 실무: 개업하면 중개보수(중개수수료)를 법에 정한 상한 안에서 받아요. 거래금액별 상한 요율은 집 사전 부동산 중개수수료 계산 글에서 볼 수 있어요.

공인중개사 시험은 1차 2과목·2차 3과목, 매 과목 40점·평균 60점이 기준이고 응시 자격 제한이 없어요. 오늘은 1·2차를 한 번에 볼지, 1차부터 볼지 먼저 정해 보세요. 그 결정에 따라 1년 계획인지 2년 계획인지가 갈려요. 차근차근 준비하면 충분히 해낼 수 있어요.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.